	자료제공 : 2015. 09. 10.(목)
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					보도자료
담당부서 :		주택건축국 주택정책과(총괄)		주택정책과장	최경주	2133-7010
		(총괄)
				주택정책팀장	송광남	2133-7012
		주택건축국 주택정책개발센터
				담 당 자	박은영	2133-7015
		(주택수급분석)
				주택정책개발센터장	정종대	2133-7700
				주택연구팀장	김용경	2133-7702
사진없음 ▣ 사진있음 □			매수 : 7매 (별첨 2매)
				담 당 자	허경희	2133-7704
서울시, 재건축사업 속도조절로 강남4구 전세난 완화 - 금일(10일) 개최된 주택정책심의위원회 결과, 일부구역 인가 시기조정 결정 - 강동 고덕주공3단지 및 강남 개포시영 각각 2, 4개월 후 관리처분인가 가능 - 정비사업 멸실로 인한 전세가 추가상승 등 불안확대 우려에 따른 적극조치 - 이주시기 조절로 ’16년 상반기까지 안정적인 정비사업 이주 예상 - 다양한 임대주택 공급 및 임차인 주거안정 제도 등 추가 대책도 추진 - 시, “시기조정통한 재건축사업 속도조절로 전세난 완화 및 서민주거안정 기대”

□ 금일(10일) 개최된 「서울특별시 주택정책심의위원회」는 재건축사업 이주수요의 집중발생으로 인한 정비구역 및 주변지역 가격급등에 따른 전세난 심화를 방지하고 기존 세입자의 안정적 이주를 돕기 위해 일부 사업의 관리처분인가 시기를 늦추기로 결정하였다.

□ 관리처분인가를 앞두고 심의를 요청한 구역은 총 3곳(강남구 개포주공3단지․개포시영, 강동구 고덕주공3단지)으로, 인가시기가 조정된 구역은 강남 개포시영 및 강동 고덕3단지이다.

○ 구체적인 조정은 3개단지 모두 안전등급 D등급으로 노후도가 유사함에 따라 권역 내 이주예정물량, 단지규모, 이사철 등을 고려하였고, 상반기 이주단지의 실제이주가 5~7km 이내에 집중된 것을 반영하여 강남권역과 강동권역으로 나누어 심의하였다

<관리처분인가 심의안건 현황(3건) >

구분	강남구(2)		강동구(1)
	개포3단지	개포시영	고덕3
기존가구수	1,160	1,970	2,580
이주예상시기 (당초조합계획)	‘15.9~’16.1	‘15.9~’16.1	‘15.10~’16.3

○ 그 결과 강남권역은 규모가 작아 시장영향이 상대적으로 적은 개포3단지를 시기조정 하지 않고, 상대적으로 규모가 큰 개포시영은 개포3단지 이주가 마무리되는 시점으로 4개월 조정하는 것으로 결정하였다.

○ 강동권역은 상반기에 관리처분인가에 따른 이주가 진행 중인 점 등을 고려하여  인가시기를 2개월 조정하였다

□ 이번 시기조정은 조례상 조정사유인 ‘주택시장 불안정’을 기준으로 주택수급 불균형 및 급격한 가격변동과 거래량 집중 등을 고려하여 내려진 결정으로서, 조정대상구역은 의결일로부터 각각의 조정기간 후에 구청으로부터 관리처분인가를 받을 수 있다.

○ 시는 올 하반기 강남4구 주택수급 상황이 멸실 우위인 가운데 올해
하반기부터 내년 초까지 재건축 이주가 집중될 것으로 예측됨에 따라 주변지역 주택부족 및 전세가 상승 등에 대한 우려가 심화됨에 따른 결정이라고 밝혔다.

도시 및 주거환경정비조례 제56조(시기조정사유 등)

② 심의대상구역 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 조정대상구역으로 정할 수 있다.

1. 주변지역의 주택 멸실량이 공급량을 30퍼센트 초과

2. 주변지역의 주택 멸실량이 공급량을 2,000호 초과

3. 그 밖에 주택시장 불안정 등을 고려하여 주택정책심의회에서 인가시기의 조정이 필요

하다고 인정하는 경우

<’15년 하반기 강남4구 주택수급 불균형 현상 심화>

□ 주택수급 상황을 살펴보면, 강남4구의 경우 재건축사업이 집중되면서 ’15년 하반기에 공급대비 멸실초과로 수급불균형 현상을 보이며,

<강남4구 주택수급 전망>

구분		공급(A)			이주․멸실(B)			격차(A-B)
		소계	3분기	4분기	소계	3분기	4분기	소계	3분기	4분기
강남4구		9,295	6,379	2,916	8,698	3,956	4,742	597	2,423	-1,826
	강남구	3,306	1,973	1,332	3,342	1,165	2,177	-37	808	-844
	강동구	1,985	1,520	465	1,781	1,126	655	205	394	-190
	서초구	806	434	371	483	332	151	323	102	221
	송파구	3,198	2,451	747	3,093	1,333	1,760	106	1,118	-1,013

□ 특히 정비사업으로 인한 멸실량은 개포 및 고덕 등의 대규모 재건축사업으로 인해 ’15년 상반기에 집중 발생한 후 ’16년 초·중순에 다소 소강 되었다가 아파트 재건축 사업속도가 빨라지면서 ‘17년 상반기와 ‘18년 상반기에 다시 멸실 우위 현상이 지속될 전망이다.

<강남4구 정비사업 수급전망 (’15.7월말 기준, 자치구 제출자료에 근거)>

※ 한편 지난 8월 국토교통부는 서울시 ‘강남·송파·은평’ 을 이주수요의 전월대비 증가율, 해당자치구 집중비율 등을 고려하여 이주집중 주의지역으로 선정한 바 있으며, 향후 국토부-지자체간 정보공유를 통해 이주수요를 관리할 계획이다.

<강남4구 전세상승률 평균 상회, 특히 재건축사업 인가 후 상승폭 두드러져>

□ 주택전세가격의 경우, 서울 전세평균가가 전년 말 대비 4% 상승한 가운데 강남4구에서는 7% 상승하며 평균치를 크게 상회였다.

<서울시 및 강남4구 전세가 상승률 (자료 : 한국감정원)>

구분	서울시	강남4구	서초구	강남구	송파구	강동구
전년말(`14.12) 대비	4.06%	7.03%	6.51%	6.58%	5.65%	9.37%

□ 특히 상반기 이주한 강동구 및 강남구 정비사업 구역의 시세분포 분석결과, 관리처분인가 시점부터 해당구의 전세가 상승폭이 두드러지는 양상을 보였으며,

※ 관리처분인가시점: 고덕2(`14.10월), 삼익그린1(`15.1), 개포2(`15.2)

□ 이주수요에 따른 가격상승세는 국지적으로 주변 유사단지에서 심화되어 큰 폭으로 실거래가 상승을 초래하는 것으로 조사되었다.

<상반기 재정비사업 주변 실거래가 (자료 : 서울부동산정보광장)>

구분	형태	단지	‘14/4	‘15/1	‘15/2	‘15/3	상승률
강남구	아파트	개포1단지(56㎡)	147	177	197	190	29.3
강동구	다세대/연립	-	80	106	100	-	25

<이주계획상 특정시기 이주 집중에 따른 주택시장 불안심화 예상>

□ 한편, 조합의 이주계획에 따르면 이주시점이 시장에서 이주수요가 급증하는 이사철과 맞물려 주택시장 불안을 더욱 심화시킬 것으로 예상된다

<정비사업 이주수요 (자료 : 자치구 제출)>	<이사수요 (자료 : 서울부동산정보광장)>

<시기조정 통한 주변 전세난 완화 기대>

□ 이와 같이 정비사업 이주집중으로 인해 올해 하반기 강남4구 주택수급 불균형 및 가격상승 현상이 심화될 것으로 예상되는 가운데, 이번 조정을 통해 향후 6개월(’15.9월~’16.2월)간 이주물량이  완화되어, 주택멸실이 다소 소강되는 ’16년 중순까지 완만한 이주가 이어질 것으로 예상되며

□ ’15.6~8월 건축허가 급증으로 ‘16년 초 단독․다세대․도시형 주택 3,844호가 공급 예정인 바, 내년 초 심의대상구역 세입자들이 이주 가능한 유사가격대의 일반주택 공급 증가로 세입자들의 원활한 재건축 이주가 기대될 전망이다.

<강남4구 ’15년 일반건축물 인허가 현황 : ’12~’14 연도별 월평균 및 ’15 월평균 (자료:세움터)>

□ 시는 시기조정을 통한 이주물량 관리와 더불어 기존 추진중인 시·구 이주대책 TF 운영, 이주상담 및 금융지원을 위한 단지별 현장상담센터와 전월세지원센터 운영, 서울부동산정보홈페이지를 통한 인근지역 주택공급 정보 제공, 공공임대주택 강남4구 집중 공급 등의 확대 추진을 통해 안정적 이주를 도모할 계획이다

□ 이제원 서울시 행정2부시장은 “이번 시기조정은 전세난 완화와 서민주거안정을 위해 불가피한 조치로써 향후 이주시기가 적절하게 분산될 수 있도록 철저하게 모니터링하고 전반적인 서울시 주택시장 안정을 위해 책임을 다하겠다”며 “대규모 재건축이 예정되어 있는 지역은 지속적으로 관리하며 구체적인 이주계획 수립과 단계적 이주시행이 이루어지도록 적극 지원하겠다” 고 말했다.

※ 붙 임 : 시기조정 관련 법령

		붙임 시기조정관련 법령

□ 도시 및 주거환경정비법

제77조의5(사업시행인가 및 관리처분계획의 인가 시기 조정) ① 특별시장·광역시장 또는 도지사는 정비사업의 시행으로 인하여 정비구역 주변 지역에 현저한 주택 부족이나 주택시장의 불안정이 발생하는 등 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 「주택법」 제85조제1항에 따른 시·도 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 사업시행인가 또는 제48조에 따른 관리처분계획 인가의 시기를 조정하도록 해당 시장, 군수 또는 구청장에게 요청할 수 있으며, 요청을 받은 시장, 군수 또는 구청장은 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다. 이 경우 사업시행인가 또는 관리처분계획 인가의 조정 시기는 그 인가 신청일로부터 1년을 넘을 수 없다.

② 특별자치시장 및 특별자치도지사는 정비구역 주변 지역에 현저한 주택 부족이나 주택시장의 불안정이 발생하는 등 특별자치시 및 특별자치도의 조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 「주택법」 제85조제1항에 따른 시·도 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 사업시행인가 또는 제48조에 따른 관리처분계획 인가의 시기를 조정할 수 있다. 이 경우 사업시행인가 또는 관리처분계획 인가의 조정 시기는 그 인가 신청일로부터 1년을 넘을 수 없다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 사업시행인가 또는 관리처분계획 인가의 시기 조정에 관한 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도의 조례로 정한다. [본조신설 2012.2.1.]

□ 도시 및 주거환경정비조례

제55조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주변지역"이란 사업시행구역이 위치한 자치구와 행정경계를 접하는 자치구를 말한다.

2. "주택재고량"이란 시장이 통계청 인구주택총조사를 기준으로 매 분기까지 주택공급과 주택멸실을 고려하여 작성한 주택의 재고량을 말한다.

3. "조정대상구역"이란 서울특별시 주택정책심의위원회(이하 "주택정책심의회"라 한다)의 심의를 거쳐 사업시행인가 또는 관리처분계획인가 시기조정 대상으로 확정된 정비구역을 말한다.

4. "시기조정자료"란 해당 구역의 현황 및 추진상황, 예상 이주시기 및 이주가구, 주택의 멸실 및 공급량을 말한다.

제56조(시기조정사유 등) ① 법 제77조의5제1항에서 "특별시·광역시 또는 도의 조례로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(이하 "심의대상구역"이라 한다)를 말한다.

1. 정비구역의 기존 주택수가 자치구 주택재고수의 1퍼센트를 초과하는 경우

2. 정비구역의 기존 주택수가 2,000호를 초과하는 경우

3. 정비구역의 기존주택수가 500호를 초과하고, 같은 법정동 안에 위치한 1개 이상의 다른 정비구역(해당구역의 인가 신청일을 기준으로 최근 6개월 이내 관리처분계획인가를 신청하였거나, 완료된 구역에 한한다.)의 기존 주택수를 더한 합계가 2,000호를 초과하는 경우

② 심의대상구역 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 조정대상구역으로 정할 수 있다.

1. 주변지역의 주택 멸실량이 공급량을 30퍼센트 초과

2. 주변지역의 주택 멸실량이 공급량을 2,000호 초과

3. 그 밖에 주택시장 불안정 등을 고려하여 주택정책심의회에서 인가시기의 조정이 필요하다고 인정하는 경우

제57조(시기조정자료) ① 구청장은 해당 자치구의 주택공급, 멸실 현황 및 예측, 정비사업 추진현황 및 계획(제56조 제1항제3호에 따른 심의대상구역 해당여부를 포함한다.), 전세가격 동향 등을 매월 말일까지 작성하여 시장에게 제출하여야 한다.

② 시장은 자치구에서 제출한 시기조정자료 등을 기초로 자치구별 주택재고량을 매 분기별 공고하여야 한다.

③ 구청장은 정비구역의 사업시행인가 또는 관리처분인가 신청 이전이라도 시기조정자료를 사업시행자에게 요청할 수 있다.

④ 시장은 시기조정에 필요한 세부기준을 별도로 정하여 운영할 수 있다.

[본조신설 2012.7.30]

제58조(시기조정 절차 및 방법) ① 구청장은 심의대상구역의 사업시행자가 사업시행인가 또는 관리처분계획인가를 신청하는 경우에는 시기조정자료와 검토의견을 작성하여 시장에게 심의를 신청하여야 한다.

② 시장은 심의대상구역의 사업시행인가 또는 관리처분계획인가 시기에 대하여 주택정책심의회의 심의를 거쳐 조정여부 및 조정기간 등을 결정한다.

③ 시장은 제2항에 따른 결정사항을 심의신청일로부터 60일 이내 구청장에게 서면으로 통보하며, 구청장은 특별한 사유가 없으면 결정사항에 따라야 한다.

④ 구청장은 제2항에 따른 조정대상구역의 조정기간이 경과되면 인가를 할 수 있다.

⑤ 조정대상구역의 사업시행자는 사업시행인가 조정기간 중이라도 공공관리자와 협의하여 시공자를 선정할 수 있다.